Formy własności dotyczące mieszkań

Różne państwa mają odmienne systemy rozwiązywania kwestii mieszkaniowych. W wielu dominuje własność komunalna, a mieszkania są oferowane lokatorom na preferencyjnych zasadach, korzystniejszych niż rynkowe. W innych większość stanowią lokale i budynki prywatne, które są jednak przeznaczane na wynajem długoterminowy. W Polsce państwo nie zajmuje się w sposób zorganizowany rynkiem mieszkaniowym, a gros mieszkań jest kupowanych na własność.

Mieszkanie – najważniejszych potrzeba i inwestycja

Własne mieszkanie jest jedną z ważniejszych potrzeb każdego człowieka. Pozwala na uzyskanie pełnej niezależności i rzeczywiste rozpoczęcie życia „na własny rachunek”, dając poczucie autonomii. Mieszkanie jest niezbędne do zapewnienia sobie poczucia stabilności i planowania swojej przyszłości, a także źródłem komfortu, jaki ciężko uzyskać korzystając z opcji wynajmowania lokalu. Mieszkanie na własność pozwala na swobodne kształtowanie swojego otoczenia i dopasowywanie go do własnych gustów i potrzeb. Dowolnie można decydować o przeznaczeniu poszczególnych pomieszczeń, o ich wykończeniu, wystroju oraz umeblowaniu. Odpowiednia ilość miejsca to także jeden z czynników mających wpływ na decyzję o posiadaniu dzieci czy sformalizowaniu związku i zawarciu małżeństwa – wylicza przedstawiciel firmy EKOBUD, która zajmuje się działalnością deweloperską.

W panujących w naszym kraju warunkach jedynym powszechnie dostępnym sposobem zapewnienia sobie odpowiedniego mieszkania jest jego zakup. Osoby, które decydują się na ten krok mogą wybierać wśród ofert dostępnych na rynku wtórnym, czyli mieszkań z drugiej ręki albo zdecydować się na kupno mieszkania od dewelopera. Ci, którzy wolą mieszkanie „używane” zyskują duży wybór, lecz jednocześnie muszą zaakceptować mieszkanie w starszym budynku, który nierzadko wymaga remontu i nie zawsze znajduje się w odpowiedniej do potrzeb i oczekiwań okolicy. Wybierający mieszkanie wprost od dewelopera mają wprawdzie do dyspozycji mniejszą pod względem ilości pulę lokali, jednak zyskują lokal w nowoczesnym budynku, zaprojektowanym i wzniesionym z wykorzystaniem współczesnych technologii. Zwykle także budynek tego typu jest położony w nowym osiedlu, spełniającym wymogi co do standardu i poziomu wykończenia.

Zakup mieszkania własnościowego wiąże się z poważnym wydatkiem. Większość kupujących musi się postarać o odpowiedni kredyt bankowy, co z kolei oznacza dysponowanie wkładem własnym. Spłacanie kredytu hipotecznego, choć bywa uciążliwe jest jednak drogą do uzyskania wartościowej nieruchomości, która może być nie tylko wykorzystywana na własne potrzeby mieszkaniowe, ale też swobodnie sprzedana lub wynajęta, dostarczając właścicielowi comiesięcznych wpływów. Mieszkanie kupione na kredyt, mimo tego, że wymaga zwykle wieloletnich spłat jest dobrą lokatą kapitału i formą inwestycji. Ważne jest również to, że mieszkanie kupione na własność jest składnikiem majątku jego właściciela i może być przekazane jego spadkobiercom.

Ze względu na duży niedobór mieszkań oraz sytuację na rynku związaną z utrzymującym się wysokim popytem oraz systematycznym zwiększaniem się zarówno wartości istniejących mieszkań, jak i podnoszeniem się cen lokali nowo budowanych zakup mieszkania pozostaje jedną z najkorzystniejszych inwestycji. Nawet mieszkanie kupione na kredyt okazuje się łatwiejsze do spłacenia, ponieważ znaczny wzrost wartości już po kilku latach oznacza, że można negocjować z bankiem korzystniejsze warunki lub zdecydować się na kredyt refinansowy. Nic nie wskazuje na to, by kupowane mieszkania miały w przewidywalnej perspektywie stracić na wartości, a wzrostom nie przeszkodziła nawet epidemia COVID-19, która doprowadziła jedynie do krótko trwającego spadku zainteresowania, który był jednak spowodowany raczej utrudnieniami w załatwianiu formalności.

Własnościowe, spółdzielcze, komunalne – jakie rodzaje mieszkań można spotkać?

W obowiązującym w Polsce systemie prawnym możliwych jest kilka wariantów korzystania z lokalu mieszkalnego. Podstawową formą jest tu własność prywatna. Do konkretnej osoby fizycznej lub prawnej, małżeństwa w przypadku ustawowej wspólności majątkowej albo grupy osób przy współwłasności może należeć odziedziczone, podarowane czy zakupione mieszkanie lub jego część w postaci udziału. Wraz z wyodrębnionym lokalem i przypadającą na niego częścią gruntu, tworzącego działkę, na której jest on zbudowany, w skład takiej własności wchodzi także udział w części wspólnej budynku, tj. przestrzeniach pozwalających na eksploatację całego obiektu – m.in. korytarzach, klatkach schodowych czy ogólnodostępnych tarasach.

Lokal własnościowy stanowi odrębną nieruchomość i ma założoną własną księgę wieczystą, a posiadacz jest uwzględniony w księdze przypisanej do działki na której stoi. Mieszkanie posiadane na własność podlega szczególnej ochronie, bowiem jego własność można przenieść wyłącznie podpisując odpowiedni akt notarialny. Zabezpiecza to przed możliwością przypadkowego wyłudzenia lokalu czy niekorzystnego rozporządzenia swoim majątkiem przez osobę znajdującą się w trudnej sytuacji życiowej lub nie będącej w stanie prawidłowo oceniać konsekwencji swoich czynów. Notariusz ma bowiem obowiązek sprawdzenia, czy osoba, które podpisuje umowę notarialną dotyczącą przeniesienia własności nieruchomości działa z własnej woli i w pełni rozumie konsekwencje swoich działań.

Poza mieszkaniami własnościowymi funkcjonują też mieszkania spółdzielcze. W takim przypadku lokal należy do spółdzielni, a poszczególne osoby będące jej członkami nabywają prawo do korzystania z niego na swoje potrzeby mieszkaniowe. Niedozwolone jest wynajmowanie takiego mieszkania osobom trzecim. Nie jest też możliwa jego sprzedaż. Mieszkania spółdzielcze stanowią jednak coraz mniejszą część zasobu lokalowego, a budowa nowych mieszkań w tej formie właściwie nie funkcjonuje.

Rodzajem lokalu, który może być wykorzystywany na potrzeby mieszkaniowe konkretnych osób jest też mieszkanie komunalne. Lokal tego typu stanowi własność jednostki samorządu terytorialnego i jest wynajmowany osobom mieszkającym na jej terenie w zamian za płacenie czynszu. W przeciwieństwie do wynajmu na zasadach komercyjnych umowy tego rodzaju mają zwykle charakter długoterminowy, a prawa lokatorów są lepiej chronione. Problemem jest jednak niewielka pula takich mieszkań oraz to, że często nie znajdują się one w dobrym stanie technicznym, a listy oczekujących są bardzo długie.

Swego rodzaju reliktem są wciąż funkcjonujące mieszkania służbowe. W przeszłości stanowiły one sporą część lokali i przypominały nieco swoiste połączenie mieszkania komunalnego ze spółdzielczym. Ich wyjątkowość wynikała z tego, że stanowiły one własność zakładu pracy i były udostępniane osobom zatrudnionym, a także często przekazywane w użytkowanie ich rodzinom. Dziś tego typu lokale są jeszcze oferowane funkcjonariuszom niektórych służb mundurowych.

Na rynku pojawia się też pewna liczba mieszkań oddawanych w ramach różnych programów rządowych, np. Towarzystw Budownictwa Społecznego czy Mieszkanie Plus. Inicjatywy te mają jednak znaczenie marginalne.