Najważniejsze zmiany w ustawie deweloperskiej

20 maja 2021 roku zostały przyjęte zmiany w obowiązującej ustawie deweloperskiej. Zmiany mają na celu m.in. regulację zapisów dotyczących zawierania umów rezerwacyjnych, czuwanie nad wydawaniem środków z rachunku powierniczego oraz możliwość odstąpienia przez klienta od umowy zakupu mieszkania w przypadku wykrycia wad istotnych. Więcej na temat wprowadzanych zmian w ustawie deweloperskiej przeczytasz w naszym artykule.

Co to jest ustawa deweloperska?

Ustawa deweloperska to uproszczona nazwa przyjętej 16 września 2011 roku Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Celem jej stworzenia była lepsza ochrona praw kupujących nieruchomość. Ze względu na to, że nieruchomości są drogie i ich kupno jest obarczone koniecznością zużycia dużej ilości środków własnych lub zaciągnięcia na wiele lat wysokiego kredytu hipotecznego, każdy chciałby mieć pewność, że pożyczone środki będą w pełni bezpieczne aż do momentu odbioru kluczy do mieszkania. Ustawa deweloperska ma na celu zapewnić to bezpieczeństwo i chronić ich interesy na każdym etapie realizacji inwestycji.

Kiedy zacznie obowiązywać nowa ustawa deweloperska?

Takie pytanie zadaliśmy naszemu rozmówcy, doradcy klientów z firmy Nowa Deweloper, która jest jednym z najbardziej cenionych firm deweloperskich w Częstochowie i w okolicach:

Zapisy nowej ustawy deweloperskiej zostały przyjęte 20 maja 2021 roku. Wejdzie w życie jednak dopiero 1 lipca 2022 roku i od tego momentu inwestycje, w których będą sprzedawane nowe mieszkania będą musiały być realizowane zgodnie z nowymi wytycznymi. W przypadku mieszkań, które będą sprzedane przed 1 lipca 2022 r. deweloperzy będą mieli jeszcze 2 lata na dokończenie inwestycji na starych zasadach.

Zmiany w umowach rezerwacyjnych

Jedną z istotniejszych zmian, jakie zostaną wprowadzone 1 lipca są zmiany w umowach rezerwacyjnych. Do tej pory nie były one prawnie usankcjonowane i to od dewelopera najczęściej zależało, w jakiej formie taka umowa zostanie podpisana. W nowej stawie znajdują się wytyczne, zgodnie z którymi umowa rezerwacyjna musi być zawarta w formie pisemnej. W podpisanym przez obie strony dokumencie muszą się znaleźć informacje dotyczące umówionej ceny lokalu, wysokości opłaty rezerwacyjnej, powierzchni sprzedanego lokalu oraz terminu realizacji.

Istotny z punktu widzenia klienta jest też zapis mówiący o maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej. Teraz jej wartość będzie mogła wynosić maksymalnie 1% ceny nieruchomości.

Zmiany dotyczące Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego

Największą zmianą jest jednak powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). Od 1 lipca 2022 roku firmy deweloperskie będą zobowiązane do odprowadzania dodatkowej składki, której wysokość będzie zależała od ceny brutto lokalu. Zgodnie z przepisami w przypadku otwartych rachunków powierniczych składka będzie wynosiła maksymalnie 1%, natomiast w przypadku rachunków zamkniętych 0,1%. DFG z założenia ma jeszcze bardziej chronić interesy klientów i zabezpieczyć ich interesy na wypadek problemów dewelopera.

Zmiany w obowiązkach dewelopera

Nowa ustawa deweloperska narzuca też wiele nowych obowiązków na deweloperów. Zgodnie z jej zapisami warunkiem zawarcia z bankiem umowy o rachunku powierniczym będzie podpisanie przez dewelopera umowy z Generalnym Wykonawcą. Firma deweloperska będzie musiała też dostarczyć do banku m.in. zaświadczenie z US, z ZUS, a także zaświadczenia dotyczące zachodzących w ramach inwestycji przepływów pieniężnych.

Wady istotne i nieistotne przy odbiorze mieszkania

Zgodnie z zapisami starej umowy deweloperskiej nabywca nie miał prawa odmówić odbioru mieszkania w stanie deweloperskim w przypadku stwierdzenia w nim tzw. wad istotnych, czyli takich, które czynią go bezwartościowym lub niezdatnym do zwykłego użytku. Problemem było głównie brak dokładnych zapisów dotyczących tego, czym dokładnie jest wada istotna.

Zgodnie z nowymi zapisami ustawy, jeżeli deweloper w protokole odbioru uznał wadę istotną, a następnie w określonym terminie jej nie usunął, nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy. Z kolei jeżeli deweloper nie uzna, że wykryta wada jest istotna, nabywca będzie miał prawo skorzystać z opinii niezależnego rzeczoznawcy.

Ważne są także zmiany dotyczące tzw. wad nieistotnych. Jeżeli deweloper uzna w protokole odbioru wadę nieistotną, ale jej nie usunie w określonym terminie, nabywca ma prawo ją usunąć na koszt dewelopera.