Wymogi formalne, które należy spełnić przy zakupie działki budowlanej

Jak szybko, sprawnie i w pełni bezpiecznie kupić działkę budowlaną? Przede wszystkim – bez pośpiechu! Niezbędne jest sprawdzenie stanu prawnego działki, wyciągu z księgi wieczystej, a także miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jakie wymogi formalne należy spełnić podczas kupna działki budowlanej i co winno się przygotować na spotkanie z notariuszem? Wyjaśniamy w naszym artykule.

Status prawny działki

Przed zakupem jakiegokolwiek gruntu bezwzględnie trzeba sprawdzić jego status prawny, a także zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Pominięcie tych kroków skutkuje przykrymi konsekwencjami i problemami z dalszymi pracami na działce budowlanej. Oczywiście najkorzystniejsza sytuacja jest wtedy, gdy działka jest zakupiona od jednego właściciela. Niekiedy jest kilku (na przykład małżeństwo lub rodzeństwo). Wówczas sprawa się komplikuje, gdyż nabywca musi uzgodnić zakup z każdym z właścicieli. Zapoznanie się ze statusem prawnym działki pozwala również sprawdzić, czy działka nie jest obciążona finansowo. Może to być zabezpieczenie pożyczki lub hipoteka. Trzeba pamiętać, że kredyt hipoteczny jest przypisany do danej nieruchomości (w tym działki), dlatego przechodzi na nowego właściciela. Niezbędne dokumenty potwierdzające brak obciążeń to aktualny wypis z ksiąg wieczystych. Dobrym krokiem jest dodatkowe oświadczenie sprzedającego, które mówi, że grunty nie są obciążone żadnymi wierzytelnościami. Nie można również zapomnieć o sprawdzeniu statusu działki w ewidencji gruntów. Jeśli działka nie jest budowlana, a na przykład rolna, trzeba będzie złożyć wniosek o nadanie jej nowego statusu umożliwiającego wzniesienie domu.

Nie powinno się kupować działki bez sprawdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to szczególnie ważne wtedy, gdy transakcja zawiązywana jest z osobą prywatną, a wokół interesującego inwestora gruntu nie ma żadnych innych budowli. W sytuacjach, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest niejasny, a planowane inwestycje nie do końca odpowiadają inwestorowi, lepiej poszukać czegoś innego. Na pewno dobrym rozwiązaniem jest kupno działki na osiedlach domów jednorodzinnych wprost od dewelopera. Dobrym przykładem jest Osiedle Nowy Horyzont koło Szczecina i działki w Morzyczynie. Tego typu grunty są konkretnie przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną i mają na celu stworzenie przestrzeni przyjaznej rodzinom. Dlatego pojawienie się torów kolejowych przecinających osiedle czy lotniska tuż za rogiem jest wątpliwe.

Formalności i sprawy notarialne

Działkę budowlaną kupuje się w obecności notariusza. Jakie zaświadczenia i dokumenty należy przygotować, aby ułatwić wszystkie formalności? Na spotkanie z notariuszem potrzebne są:

• dowody tożsamości stron umowy,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu w planie miejscowym i zaświadczenie ze starostwa powiatowego o statusie działki,
• odpis z księgi wieczystej,
• potwierdzenie opłaty podatku od nieruchomości.

Ponadto jeśli działka została otrzymana w spadku kupujący musi przygotować potwierdzające to dokumenty. Oprócz tego niezbędny jest dokument z banku o spłacie lub przeniesieniu zadłużenia, o ile takie sytuacje miały miejsce. Opłaty podczas kupna działki to:

• taksa notarialna (od 0,4 do 2% wartości nieruchomości),
• podatek od usług cywilnoprawnych (23% od kosztów notarialnych),
• opłata sądowa za wpis w księdze,
• założenie księgi w razie potrzeby.

Jak wybrać idealną działkę?

Zanim dojdzie do dopełnienia wszystkich formalności, warto zastanowić się, czy dana działka jest na pewno tym, czego się szuka. Pochopne decyzje bez większego przemyślenia oraz kupno podejrzanych okazji nie zawsze przynoszą same korzyści. Przede wszystkim bardzo ważna jest pobliska infrastruktura. Rodziny z dziećmi poszukują działek niedaleko przedszkoli i szkół, osoby pracujące z dobrym dojazdem do miasta, a ludzie aktywnie spędzający czas chcą działek blisko lasu, jezior czy szlaków rowerowych. Na rynku dostępne są tereny spełniające wszystkie te kryteria, na przykład działki przy prawobrzeżu Szczecina. Jeśli w głowie inwestora jest już pomysł na dom, a być może ma on już nawet przygotowany gotowy projekt – musi pamiętać o tym, że nie każdy dom można wybudować na każdej działce. Trzeba szukać takich gruntów, aby odległości ściana budynku od domu sąsiada czy drogi dojazdowej (odpowiednio 4 i 6 metrów) były zachowane. Sam rozmiar działki to nie wszystko. Niekiedy można trafić na okazyjnie cenowe działki budowlane w kształcie trapezu lub trójkąta. Jeśli są małe, budowa domu na nich jest bardzo trudna, kosztowna i wymaga przygotowania specjalnego projektu od architekta.

Działka budowlana uzbrojona a nieuzbrojona

Oprócz dopełnienia wszystkich formalności u notariusza, a także – albo raczej przede wszystkim – znalezienia idealnej działki budowlanej w idealnej lokalizacji i o idealnym rozmiarze i kształcie, trzeba również zwrócić uwagę na możliwość uzbrojenia. A może lepiej od razu kupić działkę uzbrojoną? Jak mówi pracownik biura zajmującego się sprzedażą działek budowlanych na Osiedlu Nowy Horyzont w Kobylance:

Dopełniając formalności i sprawdzając status prawny działki, należy upewnić się, że działka ma dostęp do drogi publicznej. Niekiedy prowadzi ona przez inną działkę, dlatego trzeba zweryfikować, czy nie wiążą się z tym żadne dodatkowe problemy i niedogodności. Ponadto warto sprawdzić sieci komórkowe i dostęp do Internetu. Czasami na przedmieściach i na wsiach zasięg jest bardzo słaby, a wybór dostawcy Internetu bardzo ograniczony. Prąd jest sprawą raczej oczywista, jednak niekiedy mogą pojawić się problemy z kanalizacją. Nie zawsze działka budowlana jest obsługiwana przez miejskie sieci wodociągowe. Wówczas należy zadbać o szambo lub przydomową oczyszczalnię ścieków, a także studnię głębinową. Odrębną kwestią jest dostęp do gazu. O ile w kuchni kuchenki i piekarniki od dawna występują w wersji elektrycznej, tak wiele osób chciałoby ogrzewać dom piecem gazowym. Jeśli w pobliżu nie ma przyłącza gazu lub jego doprowadzenie to kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Aby zaoszczędzić czas i nerwy, lepiej jest kupować działki z pełnym uzbrojeniem.

Kupno działki budowlanej to poważna inwestycja i należy się do niej bardzo dobrze przygotować. Pierwszym krokiem jest sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jeśli decyzja zostanie podjęta, przed wizytą u notariusza i podpisaniem umowy trzeba sprawdzić status prawny działki oraz wypis z księgi wieczystej.